东莞住宅供应5年同期最低房价涨幅回到3年前
今年前两月东莞供需大幅滑落，供应量同比下滑至近5年最低，成交量则是近6年来的同期倒数第二，仅高于2017年同期水平。此外，在楼市调控政策持续一年多时间后，东莞涨幅回归至2015年前的正常水平，前两月住宅成交均价约16796元/平方米，同比上涨8%。
受楼市调控政策持续收紧、房贷比例上调和春节假期影响，今年前两月新建商品住宅供应放缓，创下近5年同期最低，签约量则处于近6年来的同期倒数第二，仅高于2017年同期。合富大数据显示，2019年1~2月东莞新建商品住宅供应约53.2万平方米，同比减少约8%，连续3年下滑，并创下过去5年最低。房地产调控直接导致需求放缓，开发商也相应放慢供应节奏；受供应放缓影响，需求处于低位水平。2019年1~2月东莞新建商品住宅签约55.5万平方米，同比增加17%，但总体处低位水平，少于2013~2016年同期。
前两月房价同比上涨8%回归至2015年前正常水平
据东莞中原战略研究中心介绍，受到楼市调控政策持续影响，房价涨速过快得到抑制，目前东莞商品住宅整体房价稳定在16000元/㎡~17000元/㎡左右。从成交的主流产品类型来看，2月东莞洋房套均总价为172万元/套，环比有所下滑，主要由于麻涌、石碣等镇街成交放量支撑，其中麻涌洋房网签123套，其套均总价为108万元。从2月东莞各镇街洋房套均总价来看，凤岗以333万元/套的总价名列镇街套均总价首位，其次是南城280万元/套，排在第三位的塘厦，套均总价230万元/套。
区域：市区成交保持强劲东部和临深片区是供应主力
合富大数据显示，2月住宅成交排名前10的镇街当中，市区及泛市区成交保持强劲，如东城和石碣套数同比增幅均超过3倍。随着市区城市配套的完善，城市吸引力在增强，越来越多的购房者选择市区置业。
库存：去库存压力总体呈上升趋势达到10个月以上
合富大数据显示，截至2019年2月底，东莞一手住宅库存面积约498万平方米，连续3个月稳定在500万平方米上下水平，同比增加29%，达到2015年6月以来库存量最高水平。按照2个月、3个月和6个月月度平均消化量计算，去库存时间分别为18个月、12.4个月和10.1个月，总体而言，2019年东莞楼市去库存压力呈上升趋势。
从潜在供应情况来看，2019年东莞住宅去库存压力很大。其中，塘厦镇预计消化周期达到47个月，临深片区各镇街消化压力最大。
东莞中原战略研究中心监测数据统计也显示，2月全市镇街中松山湖及塘厦消化周期超40个月，主要原因是房价标杆和限购政策影响下，购房者入市门槛高，项目去化缓慢，另外临深片区库存积压严重，除了清溪外，其他镇街去化周期均超12个月。
进入2019年，楼市调控政策不放松，房贷比例上升，二手房市场“三价合一”……种种信号都表明，今年楼市调控政策不会放松。
东莞中原战略研究中心则认为，从全国贷款平均比例走势图来看，2017年至今，全国贷款首套房比例连续9个月上升，二套房比例连续13个月上升，今年继续强调持续加大金融意外防控，加大金融去杠杆，严查资金违规流入楼市，预计今年房地产市场信贷将维持紧缩态势。
从楼市供应情况来看，据东莞中原战略研究中心不完全统计，未来阶段内仍然有不少货量即将上市，主要以在售项目加推为主，全新项目较少，总计供应约76万平方米。其中茶山、大岭山、横沥、常平及塘厦是5大供应主力，水乡、滨海片区受轨道及规划利好影响，将持续成为购房热点，中心城区成交旺盛，临深片区去货压力依旧存在。从产品类型来看，90~125平方米三房依然是成交主力，125~144平方米改善需求持续释放，与此同时，受股市影响，购买者资产大幅缩水及房贷比例上升，致使购房成本增加，商业产品成交或将有所下滑。
