北京万科陷以租代售争议背后：激进拿地后遗症
实际上，争议背后也透露出企业的焦虑与彷徨，由于高价拿地后背负成本压力，在还无“样本”可借鉴的情况下，“购买好处率仅为2%~3%”明显不是开发商希望的结果。
万科项目陷“以租代售”争议“无奈之举”源于拿地后遗症
4月23日，《每日经济新闻》记者带着疑问来到了翡翠书院项目。面对来自媒体和消费者的疑问，在近一周多的时间里，这里的工作人员一遍又一遍地解释着这一产品的高端定位，传达定价相对品质并不离谱的信息。
据记者统计，目前北京范围内的4块企业全自持用地中，万科一家便占据两块，用于翡翠书院项目的开发，其余两块分别被中铁建和中粮联合其他房企竞得。而在项目推出方面，万科则成为第一家吃螃蟹的企业，率先公布了“预租”消息，但也因此陷入了备受质疑的境地。
相比翡翠书院当前预租方案的摇摆不定，北京万科当年在拍下这块全自持用地时可谓毫不犹豫。
但事件的转折总是猝不及防，如今翡翠书院项目面对的质疑，也引来了业界对于当年房企拿地行为的反思。
靠租金收入难以为继盈利模式仍然在探索中
从已公布的租金方案来看，大众市场并不“买账”，北京万科通过对市场和客户的试探，势必需要完善最终的租赁方案。中铁建自持项目的销售人员也一再强调最终的租赁方案并没有出来。在租金备受质疑的情况下，企业也流露出观望情绪。
他也提出了一种租赁模式的可能性，例如，企业引进五名高管，公司为高管租下这类房子，为其解决住房问题，虽然180万元非常贵，但是企业通过10年的租期“养住了”人才，这样是合理的。
不可否认的是，以高周转、开发销售为主的地产商，都在面临一场“持有运营”的转型。
对万科、中粮和中铁建等获取全自持型物业的房企来说，如何回款、盈利还没有明确的办法和模式，在无样本可参照的情况下，如何操盘才能让全自持地块实现盈利，开发商也在观望和探索。
孔丹表示，企业测算的结果已经很明显地预示着，企业必须寻找商业模式创新。商业模式的变化，也提醒未来市场的各个参与方，包括开发商、经营机构、政府、银行和金融机构如何为老百姓推出普适性、大众化的产品，同时实现盈利，这是至关重要的问题。
张大伟表示，自持地块破解盈利难题的办法只能依赖“REITs+千人商业配比+地下空间”开发，REITs是以证券化方式来体现房地产的价值，证券发行后将大大提高流动性和变现能力。
碧桂园蛇口4月25日，证监会联合住建部发布支持企业开展资产证券化，无疑再一次为当下焦虑的企业打了一针“强心剂”。
