3年从300亿冲千亿,这家房企的秘诀是敢分钱会分钱
明源君曾经与不少千亿房企聊过，他们大多认为，冲千亿人才很关键，甚至可能是制胜的关键。一方面要留住企业的核心人才，不被行业挖角，另一方面，要积极引进外部优秀人才。所以，我们能看到现在很多百亿房企为了留住或招揽人才，都纷纷在效仿碧桂园万科推出了激励制度。
明源君认为，这家房企的项目跟投制度是准千亿房企很好的参考样本。那这家房企的跟投制度（下面以F企来代称）到底有啥特点？下面明源君详细来说。
激励方式组合使用，突出重点
F企坚持住宅开发和商业双轮发展战略，住宅开发对标万科，商业发展对标万达，并且在近年来规模快速增长。在运营策略方面，坚持高周转，快速销售，很多项目从拿地到开盘就只有1年时间。
1、F企版“同心共享”
2、限制性股票激励
为此，F企推进了一项高管激励计划，并在第一期限制性股票激励计划中授予限制性股票数量4000多万股，其中首次授予的3000多万股的股票价格约为当时市场股价的一半。股票来源为公司向激励对象定向发行公司A股普通股，规定该计划的有效期自限制性股票授予之日起至所有限制性股票解锁或回购注销完毕之日止，最长不超过48个月。
这个激励计划主要目的是调动F企董事、关键员工的积极性，并有效推进F企后续管理层团队的稳定，将股东利益、公司利益和经营者个人利益结合在一起。
以前明源君反复强调过，你想得到什么就考核什么。F企随着规模的扩展，逐渐有个问题暴露出来了，就是想要的地拿不到，拿地能力和预期有差距。
F企的跟投制度，项目操作团队拿出自己的钱和公司共同购买，最大的好处是能够鼓励跟投人努力选好项目，分到更多奖金。说白了，以前是为公司打工，现在是为自己打工。不过目前F企跟投只限于住宅开发事业部和集团总部员工，商业开发、商业管理是另外一套激励体系。
项目跟投5个核心要点
这两年，很多房企都推出项目跟投制度，因为大家都看到项目跟投在碧桂园身上发挥的巨大威力。
作为住宅与商业双轮驱动的企业，F企销售型项目全部都推行跟投，包含销售型的住宅和商业，而且收并购项目也一样，有特殊原因不推行跟投的话，要在项目获取前由住宅开发事业部总裁签发确认单。
2.权益设计：总部和城市公司分担购买份额
具体怎么设计呢？
根据权益土地款的一定比例进行跟投更纯粹，员工能够享受比较高的财务杠杆，且F企的品牌可带来较好的融资便利性。
第三，员工在总部购买公司或城市购买公司的可用资金会被实时记录，每个跟投项目需要的总部购买公司购买总额会按总部员工可用资金比例来分配，这样确认每个员工对项目的跟投份额。
F企项目跟投有个很大的特色，那就是预跟投。
在集团资源分级评价体系下，F企会优先支持预跟投承诺比较高的项目。城市总、购买总对项目信心比较高，做出超额承诺并愿意就超出底线部分做劣后分配（即在项目预分配阶段不与其他跟投人一起参与利润分配，仅在项目清算后进行分配）的，集团优先支持其劣后跟投项目。
4.强投金额与杠杆系数
总部资金募集的强投金额与杠杆系数资料，来源：明源地产研究院根据公开资料整理
从上面2张图来看来看，F企跟投金额和杠杆系数有3个特点：
二是资金认缴金额没有达到会有相应罚款，且溯及历史项目的应退本金、待分配利润及税后年终奖。相当于将跟投者的利润与跟投项目紧紧绑定，一方面是必须要投入，另一方面投入后必须要全力以赴做项目；
5.本金返还
项目融资状态下自有资金达到平衡时由项目公司返还跟投本金，同时归还配资并停止配资计息。本金由项目公司根据原路径退还至总部及城市购买公司资金池。总部及城市公司资金池退本本金不返还至个人，持续作为下一轮跟投可用资金。
6.利润测算与分配
利润=（（收入-成本-税金及附加-土增税）-城市公司管理及销售费用-总部分摊管理及销售费用-财务费用）*75%-股权溢价；
项目分别在达到预分配时点、清算分配时点以及重大事项时点时分别计算项目总利润，根据当前项目情况模拟清算净利润并计算跟购买金总体利润，对前期分配利润进行相应调整，对分配不足或超分部分，相应补充或扣减总部及城市购买公司“待分配利润”账户余额。
跟投人的“待分配利润”账户中的利润来源主要为项目公司利润分配以及可用资金赚钱利润，另外，配资产生的利息支出也会作为抵减项反映在“待分配利润”中。
从规定来看，F企将未售货值以成本价计入预清算时的金额，鼓励跟投者积极去化货值，实现其市场价值，否则以成本价计入，则影响利润和利润；
第三，参考了龙头W企的做法，一来避免高管在众多项目并行时的精力顾不过来，二来避免挑肥拣瘦。
7.退出机制
（1）员工持有的财产份额不得转让他人，不得随意退出。员工跨事业部调岗，可选择退出或继续持有至跟投项目清算完毕，调岗后不再参与后续项目跟投。员工离职不符合跟购买格时，必须退出其参与的跟投。
（3）购买拓展人员离职时，当年度用于跟投的土拓奖金于离职当月一次性发放（扣除税金及手续费），视作没有跟投，不作为跟投本金退出。以前年度已经结算过个税的跟购买金，按照跟投本金退出进行处理。
对于购买拓展人员的离职进行了明确规定，也可以看出F企对于购买拓展这一块的重视，及跟投的侧重性。
F企近年来对标万科，在快周转体系上苦下功夫，打造了自己的快速运作模式，在产品标准化、营销、成本、采购等管理标准化上都逐步成型、成熟。正是这种标准化的快周转运营模式，为其项目跟投的推行，奠定了成功的业务基础。
自从推行项目跟投制度后，F企业不但业绩飙升，员工流失率也大大降低了，尤其在如今房地产高管流动频繁的今天，F企管理团队显得难得的“稳定”，“老人”特别多，和老板同时期打江山的元老级任务都在，也是业界公认的高管离职率最低的房企。
