编者按：2016年，又是一年博鳌之夏，这是一个新供给改革的年代。虽然房地产仍然是支撑中国经济稳定发展的重要力量，但改变已经在进行，唯有直面并顺应时代潮流，才能更好地生存、发展。
这个夏天，一直以前瞻思想引导中国房地产脉络跳动的博鳌房地产论坛，因应形势推陈出新，坚持为行业的变革找寻全新思路，奠定思想高度及方向。
总结过往、沉淀历史。观点地产新媒体继续推出“2016博鳌特稿”系列报道，遍访中国房地产及上下游全产业链的企业领导人、职业经理人、经济学者、金融专家、政府协会人士等行业精英。
观点地产网 对于登顶销售榜首，绿地似乎并不以为然，这家已经连续两年进入2000亿销售量级的房企，正按照自己的节奏在调整步伐。
绿地控股近期宣布，上半年实现合同销售1107亿元，同比增长34%；录得营业利润64.14亿元，较上一年同期增长22%。
与其他龙头房企的步调如出一辙，绿地在迎来业绩上扬的同时，也朝着更为合理的产品结构进行优化。在接受观点地产新媒体采访时，绿地控股董事长、总裁张玉良透露，今年绿地在地产业务方面的三个关键词是：去库存、调结构、轻资产。
以去库存为例，张玉良指出，绿地自年初以来把握市场窗口，在新盘开售和存量去化方面取得不错的成绩。尽管年内市场或有波动，销售压力依然存在，但绿地对后期增长仍有信心。
从去年年底开始，绿地大力追资一线及中部核心城市，以此获得了不少住宅项目储备。这一批次的货值储备将有望在今年得到释放。而在商办市场方面，绿地 也在结合企业服务平台及众创空间做着不同的尝试。这家公司希望通过做强运营、对接政府及企业需求有效增强溢价力，提升商办项目附加值及公司整体运营能力， 同时带动促成大量商办项目的整售。
不可否认的是，过去商办项目一直在绿地内部扮演者“扛大旗”的角色，但随着商办市场去化速度放缓，产品结构的调整成为绿地的新命题。
今年上半年，绿地新增房地产项目储备26个，权益土地面积约185万平方米，权益计容建筑面积约486万平方米。在国内项目中，一二线城市项目占比78%，住宅项目占比55%。
过去2015年的业绩也已经反映出绿地调结构所带来的成效，2301亿元的销售中来自住宅和商办物业的贡献各为1170亿元和1131亿元，相应的占比为50.85%和49.15%，扭转了上一年商办成交占上风的局面。
面对房地产金融化的大势所趋，绿地的“轻资产化”战略也取得实质性突破。在今年3月，绿地与新加坡荣耀基金合作设立总值约210亿元的房地产信托购买基金（REITs），该购买信托将从绿地手里收购19家位于中国境内的酒店物业。
张玉良表示，绿地明确将坚持轻资产的战略方向，择机推进旗下境内外更多优质大宗资产的金融化，以进一步增强资产流动性，优化资产结构。
在资产减负之外，绿地未来也将持续通过创新融资方式、加大融资力度优化财务结构、降低财务意外。
“同时，进一步加强基础财务工作，强化公司审计中心、风控中心的相关工作，确保公司在意外可控前提下实现长期稳定发展。”
以下为观点地产新媒体对绿地控股集团股份有限公司董事长、总裁张玉良先生的专访实录：
观点地产新媒体：珠三角和华南是绿地近几年才开始布局的区域，在集团的战略规划中，华南和珠三角的角色是怎样的？
张玉良：珠三角和华南是中国经济最早发展起来的重要区域，也是房地产市场化水平最高的区域之一，城市能级较高，市场空间依然巨大，绿地高度重视在这个区域的发展。
近几年，绿地在珠三角和华南区域的业务规模、市场占有率、产品业态丰富性、购买多样性等方面均取得了长足进步。比如，2015年第三季度，绿地新进入了深圳市场，完成了四大一线城市的整体布局。绿地将在这里的核心一二线城市，进一步做大做强。
绿地将坚持积极谨慎的区域拓展及土储策略，深耕一线城市及重点二线城市，择机储备潜力板块的项目，进一步优化购买结构，并通过股权收购等多种途径控制项目成本及购买意外。
观点地产新媒体：在一二线土地成本高涨的情况下，绿地将采取怎样的土地购买策略？
张玉良：绿地2015年累计新增了68个项目，建筑面积达1126万平方米，新增项目大部分为一二线城市刚需及 改善型住宅项目，住宅可建建筑面积占比约70%，区域结构和产品结构都更为优化。今年1-6月，公司新增房地产项目储备26个，权益土地面积约 185.12万平方米；权益计容建筑面积约486.08万平方米。在国内项目中，优质的战略性项目占据很大比重，一二线城市项目占比78%，住宅项目占比 55%。由此可以看到绿地下阶段的购买策略。
绿地将根据区域市场分化调整的具体特点，围绕经济发展、人口集聚、产业发展等核心要素，进一步将资源向重点领域、重点城市、重点产品倾斜，一线城市以及核心二线城市仍将是重点购买区域。同时，绿地将进一步创新购买方式，保持低成本获取优质土地资源的优势。
观点地产新媒体：调整土地储备和产品结构是绿地眼下的重点，绿地理想状态中的土储和产品结构是怎样的？
张玉良：绿地房地产主业合同销售金额已连续两年突破2300亿元，2016年地产板块将围绕几大关键词来展开。
第一是“去库存”。绿地自年初以来把握市场窗口，在新盘开售和存量去化方面取得不错的成绩。尽管年内市场或有波动，销售压力依然存在，但绿地对后期 增长仍有信心。在住宅产品方面，去年底绿地大力追资一线城市及中部核心城市，集中储备了一批住宅项目，相应的适销供应量将在年内充分释放。商办产品方面， 绿地近两年力推的“企业服务平台”、“众创空间”等模式成效日渐凸显，不仅通过做强运营、对接政府及企业需求有效增强溢价力，更带动促成大量商办项目的整 售。
第二是“土储结构优化”。今年上半年，绿地新增房地产项目储备26个，权益土地面积约185万平方米，权益计容建筑面积约486万平方米。在国内项目中，一二线城市项目占比78%，住宅项目占比55%。
第三是“轻资产化”。面对房地产金融化的大势所趋，绿地“轻资产化”战略取得重要实质性突破，与新加坡荣耀基金合作设立总值约210亿元的房地产信 托购买基金（REITs），并拟在新加坡证交所主板上市。绿地明确将坚持这一战略方向，择机推进旗下境内外更多优质大宗资产的金融化，以进一步增强资产流 动性，优化资产结构。
观点地产新媒体：公司在融资方面有哪些打算？ 将通过哪些方式进一步优化公司财务结构，支持新一轮发展？
张玉良：凭借产业布局优势及向好发展趋势，绿地仍然拥有强大的融资平台、渠道及成本优势。目前包括非公开发行股 份在内，绿地控股已经形成多平台、多渠道、低成本的全方位融资体系，资本实力持续增强，现金流始终保持良性运行。从2015年运营情况来看，绿地控股目前 融资平台、渠道及成本优势明显，2015年度期末融资总额2406亿元，整体平均融资成本5.98%，较上年降10.02%。此外绿地今年已完成200亿 元公司债发行。今年6月第，绿地与国家开发银行就一揽子项目签署银企战略合作协议，首批合作项目总购买规模超过780亿元。
绿地将持续通过创新融资方式、加大融资力度优化财务结构、降低财务意外。同时，进一步加强基础财务工作，强化公司审计中心、风控中心的相关工作，确保公司在意外可控前提下实现长期稳定发展。
绿地多年来已形成独特的高周转发展模式，形成了成熟的商业模式和运营逻辑，我们充分的资金运筹能力、资源获取能力、战略把握能力，都将继续推动绿地长期稳健发展。
观点地产新媒体：今年绿地在“大金融”领域有怎样的目标？
张玉良：今年绿地金融业务将聚焦在几个关键词，一是“大牌照”，将继续重点推进保险、银行等核心金融牌照的获取 工作；二是“大平台”，包括提升房地产基金运作及盈利，在境内外资本市场择机开展股权购买；三是“大项目”，持续关注改革深化和消费升级两条购买主线带来 的海内外并购重组机会，以一二级市场联动的方式，探索“并购重组+包装上市”的业务模式。
近年来，在深化改革和流动性相对宽松的背景下，我国金融业迎来了众多新的发展机遇。
首先，国家大力推动多层次资本市场的发展，鼓励金融为实体经济、为小微企业服务，使得债权购买、股权购买的发展前景更加广阔。
其次，国家对“大众创业、万众创新”的倡导，以及新一轮国有企业混合所有制改革的实施，也带来了购买及并购市场的日益活跃。
再次，金融业改革进一步深化，金融管制放松趋势的日益凸显，为企业获取核心金融牌照、开展创新金融业务创造了条件
此外，伴随中国经济多年的快速发展和社会财富的持续积累，诞生了一批高净值人群，其优化资产配置、分散单一购买意外的需求日益旺盛，为资产管理尤其财富管理提供了良好的增长契机。
观点地产新媒体：绿地海外房地产购买最新的进展如何，有哪些重要推进？在绿地的战略中，海外市场的角色是否有调整？
张玉良：绿地海外业务发展在前期房地产购买开发布局的基础上正悄然升级，海外项目开发销售与自持运营并举、多业态经营的发展模式进一步确立。
近期，在澳洲、美国等发达市场的成熟区域，绿地又有不少新项目斩获。整体而言，绿地海外业务不仅购买力度在加强，购买模式和能级更在持续升级。
绿地的国际化战略在完成框架性布局的基础上，2015年以来稳健推进，一方面在重点市场深耕细作，另一方面不断丰富项目业态。
其中，绿地旗下自有酒店品牌正式落户澳洲，绿地也由此成为首家进驻悉尼的中国酒店管理集团。绿地澳洲公司则成功中标悉尼北区麦考瑞公园综合开发项目，这些都充分体现绿地融入海外市场、建立当地市场竞争地位与影响的能力不断提升。
根据绿地的国际化战略，绿地将以“坚持走出去与引进来同步发展”为核心，统筹国内国际两种资源、两个市场，加快双向资源整合。
观点地产新媒体：产业地产热开始席卷行业，越来越多企业转型介入，在这种新形势下，您认为产业地产蛋糕该怎么分配？产业园区地产的运营与盈利模式又要如何突破？
张玉良：产业地产一直是绿地集团房地产主业重点发展并已经取得竞争优势的业务板块之一。近几年，绿地集团在参与全国各地城镇化发展的过程中凭借开发实力和产业运营能力，在产业地产购买、运营新模式的探索中处于行业领军地位。
绿地在打造产业地产的时候会把地方经济转型升级的需求与企业成长的需要结合，把自身所掌握的资源注入城市经济发展和产业功能、空间布局的提升上，从而有效带来各关联方的增值和共赢。
比如在空港产业园区购买建设方面，除绿地国际空港产业新城外，绿地呼和浩特白塔、海口灵山等地空港产业城项目都已先后启动，同时昆明、济南、哈尔滨等地空港产业城项目也在顺利推进。
在此过程中，绿地正整合各方产业资源，与东航、南航、正大等多个行业龙头正式展开战略合作，资源积累逐步完善，运营模式日渐明晰。随着项目开发的大 规模深入推进，绿地正着力在产业规划和培育、资源储备和引进、项目落地和运营等多方面深入探索，进一步形成系统性、可复制的运行模式。
观点地产新媒体：“购租并举”成为当前房地产政策的一个重点，您怎样看待这种政策的落地？对去库存会有什么样的效果？绿地如何看待并适应这种政策？
张玉良：去库存是目前房地产行业的重要基本面，作为龙头企业，绿地正积极响应“购租并举”等去库存的政策导向，把企业战略转型与行业政策导向有机结合。在实现去库存的同时，推进企业自身的战略转型。
近两年，绿地充分落实“提升运营服务能力、转型城市运营服务商”战略，推进产业链“从产品向运营”延伸、运营“从传统向互联网”升级的企业转型，通过创新商业模式，持续加强商办物业的运营管理水平。
今年以来绿地提出加快旗下房地产业务的转型，通过“平台+模式”做强商办运营，通过“产品+服务”提升盈利水平，依靠内生型的价值增值来实现增长和盈利，特别是在城市功能提升空间仍然巨大的重点核心城市，绿地进一步推进商办产品的深度运营和创新运营服务模式。
如7月5日，“绿地创客中心”正式启动并率先落地上海，与雷格斯等一批合作，协同打造众创平台，合作类型涵盖创业企业孵化、服务和购买，模式成熟后将加速复制到绿地全国范围项目中。
观点地产新媒体：绿地对于房地产市场下一阶段的宏观预判是怎样的？
张玉良：对于下阶段发展环境，机遇与挑战交织并存，从宏观环境来看，在经济结构深度调整的过程中，地区之间、行业之间的分化将进一步加剧。
为稳定经济增长，预计宏观政策将继续保持宽松，购买将发挥关键性作用，特别是基础设施购买建设规模或将进一步扩大，微观层面仍然存在较好的成长空间和发展机遇。
同时，为了推进供给侧结构性改革，释放经济发展活力，企业并购重组的机遇将明显增多。针对房地产行业，我认为，虽然部分一线城市为了控制短期内 过快上涨的局面，相继出台了楼市调控措施，但可以预见，在“去库存”的大背景下，国内房地产市场总体回暖的态势仍将延续，特别是一线城市和中东部省会等二 线城市，由于产业和人口集聚程度较高，土地供给相对稀缺，仍有较大的市场空间。
对绿地而言，“转型”将始终处于进行时，“创新和变革”将贯穿全年的发展。
