高温天气并没有阻碍深圳客的脚步。7月7日，毗邻惠州南站的楼盘开盘，17500元/平方米的均价，吸引了不少深圳客前来购房。“我在深圳没有房票了，来这边也是听销售介绍的，听说未来能涨到4万元/平方米。我虽然不是很相信，但是距离最近的坪山价格都超过3万元/平方米了。惠州现在低，不限购，还交通方便，买房购买还是可以考虑的。”一位深圳买家对中国房地产报记者表示。
深圳同期仅有一个项目开盘，而整个6月仅有5个项目开盘，整体开盘销售率为30%。深圳楼市的表现不尽如人意，不少深圳人的买房需求依然外溢到不限购的惠州。但是对于深圳楼市的展望，业内人士的意见是，深圳潜在需求还是很大，只是还在观望期。
不同于其他热点城市在2017上半年一再收紧的“限贷限购限售”调控组合拳，深圳避开了此轮调控潮的主线，将举措指向了具体的实施及进一步规范市场操作行为上，这与2016年十月深圳出台史上最强的调控后楼市快速降温并且持续发挥调控效力有关。
另一位龙岗区大盘负责人相对乐观，“我们是刚需盘，今年销售还可以，已经超出了预期。调控让更多刚需客户进入了市场。目前深圳楼市政策导向还是比较明显的，我相信下半年还是会趋稳的。我们的价格一样是趋稳的，不会比之前卖的贵，但是也不会卖的更便宜。”
不过从市场情况来看，需求端购买欲望依然支撑着深圳楼市。深圳中原研究中心数据显示，今年上半年全市成交105万平方米，较2016年下半年下滑40%，但是在成交量明显下滑的情况下，全市均价却非常稳定，从去年11月的54986元/平方米至今年6月份的54492元/平方米，跌幅不到1%。
对此，美联物业全国研究中心总监何倩茹对中国房地产报记者表示：“下半年具备入市条件楼盘的数量肯定比上半年多，但是否能恢复热度，要看政府态度，还要看市场的信心情况。从目前的情况看，需要买房的客户仍然不少，但市场成交气氛并不活跃，且可以选择的楼盘也不多。因此楼市能否在下半年转暖，要看买卖双方的积极性，但明显的是，部分资金紧张的开发商，肯定有降价的倾向，下半年可以多加留意。”
在这波调控大潮下，稳如泰山的和扑朔迷离的未来市场走势让购房客转而在深圳周边城市寻找合适的房源。
刘莎（化名）周末刚去惠州星河丹堤看了房，原本打算在深圳罗湖区买商务公寓，但是未来高昂的转手税费令其打了退堂鼓。“我觉得还是买住宅更好，之所以选择惠州，也是图便宜和近。深圳公寓虽然不限购不限贷，但是7万元/平方米的均价还是比较高，惠州对我来说负担不会那么重。我也是看中了粤港澳大湾区的概念，相信惠州未来房价能够上涨。”刘莎表示。
惠州大亚湾一位项目负责人对中国房地产报记者直言：“惠州市政府对于房价是维稳，并不想过于打压，所以可以看到在限卖条件上比较严格，但并没有限制外来人士购买，调控整体来说比较温和。周末惠州楼市也是不乏自住型的深圳客来看房。我们的销售并没有受到太大影响。”
这也令惠州成为了品牌房企的新战场。据惠州中原研究中心数据，截至2017年6月，进驻惠州的品牌房企有碧桂园、万达、富力、龙光、卓越、华润、保利、雅居乐、佳兆业、中洲、中海等30余家品牌开发商。今年上半年碧桂园以118.22亿元销售业绩位列惠州第一，星河地产以25.89亿元紧随其后，富力地产以16.71亿元排名第三。
开发商偏爱惠州也体现在土地市场，春节后至5月底，惠州主要的14宗土地招拍挂成交竞价中，仅有两宗地没有溢价成交，最高溢价率高达330%，连龙门一块1600平方米的地块都产生了63%的溢价。
深圳打造“45分钟通勤圈”
深圳新增用地供应面积连续5年下降，2015年存量用地供应占土地供应总量的77.2%。深圳每年新房供应七成以上需要靠城市更新项目来提供，众所周知，城市更新项目操作时间长。
第一太平戴维斯数据显示，当前在“北上广深”四座一线城市中，深圳的轨道交通规模最小，但密度最大，达到每平方公里143米，远高于北京（楼盘）35米、上海（楼盘）97米和广州（楼盘）42米。值得注意的是，到2030年，深圳轨道交通规模将是现在的4倍。
深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示：“从成交量看2016年惠州、东莞就超过了深圳，基本是深圳的两倍。但是如果一二手住宅一起来看，深圳是和东莞、惠州相近。不能完全说深圳楼市跑输惠州、东莞，现在国家鼓励疏导大城市住房需求到周边城市，楼市一体化在提高。临深片区未来轨道交通接轨后，会有更多人去购房，毕竟惠州、东莞常驻人口只有深圳三分之一，未来成交量超过深圳有这个趋势。”
何倩茹也表示相同看法，“选择深圳还是选择周边，这个第一得看资金情况，第二是见仁见智、各有所爱的事情。但在粤港澳大湾区的发展促进之下，无论是东莞还是惠州，或者大湾区内其他城市，其楼市均有更大的发展前景，部分有购买眼光的客户可能会率先布局。”
