深圳城市更新项目实操被指“存在三大问题”城市更新项目实操被人大代表质疑存在主管部门权责不清等三大问题，市规土委近日表示，《深圳经济特区城市更新条例》列为市人大常委会重点立法项目之一，将探索解决城市更新实践中遇到的拆迁难、钉子户等重点和难点问题。
要达到100%签约率很难
深圳城市更新实施办法于2009年出台，后期也相应出台很多指导实际工作的配套性文件。深圳市的城市更新已走在全国前面。但目前政策文件规定需要拆迁范围100%的产权人签订拆迁补偿协议，面对上百上千的拆迁户，要达到100%的签约率确实很难。
深圳的老旧住宅区改造迫在眉睫，同时，老旧住宅区又存在产权人分散、产权人多的特点，要想达到100%的签约率可谓困难重重。今年“两会”期间，市人大代表李志平建议尽快出台《城市更新条例》，加快更新项目的推进。
李志平还提出，目前深圳市大力推进“城中村”“老工业区”“老商业区”的改造，鼓励市场主体积极参与更新项目的前期谈判。然而“工改居”、“工改商”等项目在土地出让环节，市场评估地价考虑拆迁复杂因素不够，仅考虑正常市场评估地价部分给予优惠，优惠力度太小。李志平建议加强调研，适当再给市场主体多一点优惠，提高市场主体的积极性。
精简审批环节提高效率
据介绍，现有的城市更新地价体系主要从不同类型项目的特点出发，考虑其政策优惠和经济可行性，但在操作层面较为复杂，亟须简化。针对该问题，市规土委启动了《关于进一步推进城市更新实施工作的暂行措施》（以下简称《暂行措施》）的起草，按照简单、透明和公平原则对城市更新地价体系进行梳理，整合地价标准类别，简化地价测算规则，建立以公告基准地价标准为基础的地价测算体系。同时降低产业升级改造项目地价标准，进一步鼓励和促进产业升级改造项目实施。目前，该文件正在起草过程中。
为进一步高效推进城市更新实施工作，市规土委在拟出台的《暂行措施》中规定，一是要求市、区城市更新职能部门及其他相关部门应当进一步精简审批环节，提高审批效率。二是要建立涵盖城市更新全流程的网上申报及管理系统，并统一纳入市监察局的监察范围。此项措施对于协调各区积极推动辖区更新项目实施将起到非常重要的推动作用。
不会强制要求项目捆绑
市规土委介绍，城市更新遵循“政府引导、市场运作”的原则，更新项目的提出主要以市场为主，自下而上进行申报，除在产业发展、重大公共利益和重大基础设施亟须落实的特殊地区，不会强制要求项目捆绑实施。对于已划入统筹片区的项目，应强化政府的引导作用：一是由各区政府根据实际情况实行动态调校机制，对于实施存在困难、达不到规划目标的城市更新单元，可申请调出城市更新单元计划。二是区政府加大协调力度，建立分步骤实施的机制，在优先落实公共配套设施的前提下，根据实际情况分期分步骤推进。
另外，深圳还推进《深圳市城市更新专项规划（2016-2020）》的编制，该规划是指导全市城市更新工作科学有序推进的纲领性文件。
2焦点
“主管部门权责不清”
在城市更新项目实操中，市人大代表李志平认为存在主管部门权责不清、项目统筹实施不尽如人意、个别片区规划滞后等三大问题。“街道办、规土委管理局、区政府（旧改部门）、产业部门、市规土委是城市更新业务的办理部门，各部门之间应加强联动，优化办事程序，达到信息共享，提高效率。”李志平提到，办事过程中，经常出现“办一件事需要多部门的意见”、“管理局给完意见又要处室给意见”等现象，是行政资源的浪费，建议进一步分清各级政府部门的权责，制定权责清单。
“强行被统筹一拖三五年”
“个别政府部门本着希望片区大发展、大改观的思路，硬是把几个产权主体打包在一起来实施城市更新。这种发展思路形成了多个利益主体，牵涉到利益主体太多，政府也无法协调，推进效率异常低。”李志平还提到，有些a完全符合更新改造的项目，强行被统筹一个大的改造单元，改造主体太多，项目一拖就是三到五年，严重阻碍了区域经济发展，尤其是让有些医院、学校等民生项目也无法落地，“规划可以统筹，但实施主体统筹的确难以实现，而且容易滋生利益寻租和腐败行为”。
“个别片区规划滞后”
目前，深圳市法定图则大部分地区是2009年发布的。法定图则的编制及审批程序一般都需要2年，也就是说深圳有很大一部分片区执行的法定图则还是停留在2007年左右的规划思路。部分编制较早的法定图则的修编工作迫在眉睫。李志平建议目前在审批城市更新项目规划时，加大专项规划研究力度，在专项规划编制过程中充分调研、及时调整，以符合当前发展方向。
