最新最全!深圳市一季度各区城市更新“十三五”
深圳在创造现代城市发展奇迹的同时，也率先遭遇资源瓶颈和城市功能结构失衡的发展难题，这决定了今后城市发展的重心必然将由增量建设转向存量优化。在这样的背景下，城市更新成为深圳推进深度城市化的重要手段。编制城市更新“十三五”规划的意义在于总结经验、完善城市更新工作内容，从总体层面战略部署城市更新的未来五年主要发展方向。
至2020年，全市更新潜力用地总规模308.8km?（包含拆除重建、综合整治等）。
此外，市十三五规划对更新潜力范围进行片区统筹和更新分区，将全市更新对象划分为三类，优先拆除重建区106平方公里，限制拆除重建区33平方公里，拆除重建及综合整治并举区185平方公里。
各区城市更新“十三五”
更新用地规模：福田区更新潜力用地规模约为950公顷。
更新计划结构：旧工业区不多，以旧城和旧村为主。
两房配建规模：文本未明确。
空间布局：强化“一核两廊三带八组团，促成环中心公园活力带“。通过岗厦、皇岗村等片区城市更新提升中央商务区核心功能；积极推进东西两翼生态廊道周边城市更新项目，完善商务、居住、休闲、景观等复合功能；加强梅林与彩田、福保等片区工业区升级改造更新力度，引领中央商务核心区南北沿线科技创新职能形成符合活力中轴。
八组团包活中央活力区、河套-福保片区、香蜜湖片区、车公庙-天安片区、华强-上步片区、梅林-彩田片区、金地-沙头片区、八卦岭片区。
空间布局：拆除重建空间范围91%位于南山区五个重点发展片区内。
更新指引：对旧工业区、城中村及旧城区作了较为明确的更新指引，如不同区位、条件的更新单元建议采取的更新方式等。
两房配建规模：规划期内力争通过城市更新配建人才住房和保障性住房不低于2.8万套，配建创新型产业用房总规模不低于22.8万平方米。
空间布局：抓住建设“粤港澳大湾区”、“广深科技创新走廊”的契机，以城市更新促进产业的升级与城市的转型。落实宝安区“湾区核心、智创高地、共享家园”发展目标，支持宝安中心区碧海片区和大空港新城建设需求，积极推动国道107沿线更新改造，保障创业路、铁仔山、机场东、立新湖、新桥中心、松岗中心等沿线重点地区更新改造需求。加快推进轨道站点周边和枢纽区域的城市更新。
更新用地规模：“十三五”期间，龙岗区新增更新单元计划规模控制在1170-1560之间，用地供应不低于980公顷用地，其中拆除重建更新用地供应至少达到420公顷，综合整治类更新用地供应560公顷。划定不宜拆除重建城中村范围623公顷。
更新计划结构：“十三五”期间，更新计划以城中村、旧工业区为主。工改工项目占计划总体48%，共计267公顷；同时鼓励“工改M1”，“工改M0”类更新单元计划占工改工项目比重不超过60%。
两房配建规模：“十三五”期间，龙岗区通过更新配建人才住房和保障性住房不低于4.6万套，围绕重点发展区域和轨道站点建设；创新型产业用房配建不低于31.4万平方米。
空间布局：“东部中心、三心四区”；重点加强“4+2”重点区域及甘坑新镇、龙岗中心城及组团中心、轨道站点及枢纽周边的城市更新和片区统筹规划研究，促进产城融合。
两房配建规模：“十三五”期间，龙华区通过更新配建人才住房和保障性住房不低于1.7万套，对区位、空间分布等有要求；创新型产业用房配建不低于8.1万平方米，主要分布于龙华现代商业片区、福龙生态科技走廊、福城和观湖街道观澜大道沿线地区；此外，两房及配套在各街道都有详细的任务分配。
空间布局：以强化中部发展轴线为核心，带动沿线旧工业区升级改造为内在意旨，配合民生工程等助力，加强六大重点片区更新引领作用，同时划定十五个更新统筹片区，其中新增的有苹果特色小镇和牛湖两个片区，统筹安排多元复合的城市更新模式打造“新龙华”。
更新指引：对改造为工业、居住、商业等方向的比例进行了合理分配，对拆除重建和综合整治的比例进行了合理安排。保障产业空间规模，合理布局“工改M0”产业空间。鼓励旧工业区进行复合式更新。
更新用地规模：“十三五”期间，全区各类新增更新计划用地规模共324.91公顷。其中，拆除重建类更新的计划用地规模222.37公顷，综合整治类计划用地规模102.54公顷。计划通过更新供地65公顷。
更新指引：保障工业用地规模。加强与全市工业区块线管理对接，以产业功能主导片区范围为基础，严格限制光明新区现有优势与特色产业地块的“工改商”与“工改居”类城市更新，通过综合整治与产业升级提升片区环境质量与城市公共配套设施水平，促进优势产业集聚，增强新区产业发展的可持续性。有序引导“工改M0”类更新项目合理布局，合理控制新型产业空间新增规模。
更新用地规模：“十三五”期间，大鹏新区新增更新单元计划规模控制120公顷，拆除重建更新用地供应至少达到20公顷，综合整治类更新用地供应180公顷；此外，还划定新增更新潜力用地593公顷，其中拆除重建类预控用地396公顷（主要位于葵涌等街道），复合更新类用地197公顷（主要分布于大鹏等街道），划定不宜拆除重建城中村范围44.2公顷。
更新计划结构：“十三五”期间，更新计划以城中村、旧工业区为主。城中村改造计划规模不超过60公顷，占总计划规模的比例不高于50%；旧工业区改造计划规模占比25%，其中“工改工”计划占旧工业区改造比例不低于50%，用地规模不低于15公顷，“工改M0”占“工改工”总规模不超过60%；旧城区改造计划比例控制在25%左右，用地规模约30公顷，以旧商业区改造为主。
更新指引：“底线（人文与生态保护）+高线（产业革新）“，立足生态保护与人文传承，发展旅游及文创产业，传统渔农业进行产业转型；鼓励以整合统筹思路进行更新，更新单元规划新增绿色低碳考核，生态敏感区需做评估报告，还有核电防护等要求。
空间布局： 建立差异化分区更新方式，分拆除重建重点区域，兼顾拆除重建与复合更新区域，以及复合更新为主、局部拆除重建区域；梳理19处价值村落进行保护与旅游开发。
各区“十三五”与市目标值比较
1. 政府自上而下的控制力加强
公共利益：对比市“十三五”，光明、龙华、大鹏等区的公共配套指标有所上调 ；
开发预控：新增不宜拆除重建城中村范围，将综合整治作为未来五年城中村更新重要方向。
2. 市场主体的影响力持续存在
- 不同点 -
各区依据其自身的区域特性量身设计其地区发展重点。如盐田、大鹏具备丰富的自然和历史资源，则以发展旅游、生态产业为主导方向；宝安、龙岗、龙华、坪山、光明等行政区具备优越的区位优势，则从产城融合的角度开展更新工作；福田、罗湖、南山作为过去的行政、商务中心，更新以优化原有功能和产业结构为主要目的。
各区依据其各自的产业发展方向，拟定不同的更新主导方向与方式。如盐田、大鹏以旅游产业为主导方向，则在更新时注重历史文脉、自然环境的保存，城中村以综合整治为主，更新改造注重公共服务等基础设施服务的提升；宝安、龙岗、龙华、坪山、光明等行政区以工业升级、产城融合为主导方向，更新工作集中在城中村和旧工业区部分，注重地方资源分配的工作（如：补强公共基础服务设施、两房配建等）；福田、罗湖作为较早期发展起来的城市中心，更新项目以城中村改造和旧城区更新为主，南山则以城中村和旧工业区为主，但总体而言公共设施和市政设施建设上的投入要低于关外地区。
一季度全市已批计划立项城市更新项目25个！
“工改工”占城市更新项目半壁江山！
深圳晚报讯 （记者 罗远欣） 一季度全市各区（新区）发布的与城市更新相关的公告与规划，透露了各区（新区）在城市更新建设上的最新动态。今年，全市各区（新区）将加大力度推进城市更新项目，“工改工”类城市更新也将成为各区（新区）进行城市更新的发力点。
“工改工”类城市更新是指现状为工业厂房，通过城市更新改造后仍然为产业空间的改造类型，包括改造为普通工业厂房(M1)和新型产业用房(M0)两种类型。
“工改工”项目是城市更新主力！
据市规土委和各区（新区）城市更新局公布的数据统计显示，截至2019年3月31日，深圳市各区（新区）第一季度已批计划立项城市更新项目25个，计划拆除重建用地面积118公顷，除宝安、坪山、大鹏之外，其余各区（新区）均有城市更新单元计划列入，其中龙华、光明、南山数量较多，均为5个，南山拆除重建面积达30.3公顷，成为2019第一季度拆除重建面积最大的区。
据统计，“工改工”项目占一季度已批计划立项城市更新项目（25个）的近五成，且大部分项目被要求落实较大面积的公配用地。合一城市更新集团研究中心认为，深圳划定270平方公里工业控制线，鼓励“工改工”产业升级，对工改商、工改住实行严格控制。因此，未来深圳“工改工”项目依然会是城市更新的主力。
深圳鼎鸿发展顾问有限公司表示，“十三五”专题评估中，建议“十三五”期间工改M1更新计划比例不低于40%，用地规模不低于4.5平方公里。而工改M0的上限为6.75平方公里。基于上限和下限的标准控制和政策保障，未来“工改工”的趋势还将是发展M1，限制M0。
“工改工”核心是产业导向！
“十三五”期间，深圳明确了城市更新主要方向，更新计划以城中村、旧工业区为主；对更新规模与方向进行合理配置，城中村与旧工业区改造计划占比九成，提高“工改工”比例，工改M0更新计划占工改计划比重不高于60%，上限6.75平方公里；落实各类配套和两房配建，提高职住平衡水平。深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司、城市更新网总经理宋留强表示，未来，政府将更加重视“工改工”，其核心是产业导向。政府“工改工”的导向能够留住产业，避免形成产业空心化。但对工改商、工改住实行的严格控制，是否会进一步挤压住宅用地供应是需要思考的问题。
深圳鼎鸿发展顾问有限公司认为，“工改M0”更新计划占工改计划比重不高于60%，上限6.75平方公里。从政府的角度来看，这个依旧是从保基础产业的角度在考虑这个问题，对“工改M0”态度较为谨慎。深圳靠制造业起家，确保制造业优势一直都被当作深圳产业政策重点。在一线城市中，深圳第二产业的比重是比较高的，深圳的经济增长与第二产业息息相关。所以深圳从异常紧张的土地资源中划定工业区块线，保住产业发展空间，千方百计壮大实体经济。
深圳启动工业区块线管理立法！
深圳划定全市工业区块控制线，严控“工改居”“工改商”和“工改M0”，确保中长期内全市工业用地总规模不低于270平方公里。同时，推动出台工业区块线管理办法，建立区块线管理工作机制，在稳定工业用地总规模的同时，力争提高土地利用效率。值得一提的是，深圳率先启动工业区块线管理立法，将区块线管理立法列入2019年立法工作建议项目，以法规的刚性约束，严格控制工业用地流失。
深圳鼎鸿发展顾问有限公司表示，区块线是体现政府对产业空间保障的重要逻辑，2016年底《“十三五”国家战略性新兴产业发展规划》中对其后5年的产业规划做了全面部署，在用地极度紧缺的现状下，工业区块线政策的出台反映出深圳守住产业空间，创造优良制造业环境的决心。
