是相对于空间尺度,很简单,就是相对周围区域便宜。
价值洼地机会成本
之所以将价格洼地与价值洼地混为一谈,其实是对机会成本概念的误解,也就是缺乏为机会买单的意识。
好的购买机会,也就是能预估到明显利润的机会。这样的机会,必然是很多人追逐的,进而导致机会的入手成本的增加。
而无人问津的机会,入手成本必然相对更低,但是这种机会大概率没有前一种利润高。
少数大神可以看到别人看不到的机会,或者提前布局,让自己的机会成本比较低,但毕竟这样的人是少数。所以,大家都能看的出来的机会,它的成本一定是高企的。
就像今年的深圳湾,虽然依然能看到未来的光明前景,但是在去年整体暴涨之后,入手成本急剧增加,这就是你要为机会付出的成本。
理解了机会成本的概念,就明白你多花的钱就是买了更高的利润概率。贵有贵的道理,便宜有便宜的理由。被低估的主要原因是没有意识到一个片区的真实价值。
在建成区,表面破败的景象掩盖了其内在价值,人们的视觉惯性否定了这个片区的价值;在未建成区,未被缺乏想象力的大多数人发现和理解,认为其不如现有建成区有价值。
所谓没意识到的价值洼地,无非以上两种情况,前一种情况容易被人忽视,后一种情况容易被人畏惧,畏惧成为鬼城和接盘侠。
另一种被低估的原因是缺乏对资讯的灵敏度。
很多利好讯息会提前从各种细节中体现出来,或者干脆就是有人可以提前知晓这种讯息,像学位变更、旧改立项或地铁规划等。但是绝大多数人无法提前发现这种利好讯息,导致机会就是这样像细沙从指尖一点点地流失了。
三、
价值洼地与价格洼地关系图
由上图可以看到,市面上的机会有很多,但所有的机会都会最终纠缠于两点,一个是,一个是。
如果单论预期大的的情况,旧改能让人一夜暴富,新区建设能让一个片区麻雀变凤凰。前者像大冲村(城中村旧改)造就了大批富豪, 华富村(旧住宅棚改)也让一夜跳涨接近一倍;后者像浦东新区,让一片荒芜变成了华东最著名的金融城。
再来看落地性,旧改的时间周期太长,新区极容易成为无人烟的鬼城。前者像大冲村,从94年立项到17-18年才开始拿到房子,苦等了14年,甚至深圳还有更多旧改项目一直搁浅;后者像著名的鄂尔多斯,还有我们附近的大亚湾,盲目的城市化造成了一片片无人接盘的鬼城。这些都是落地性不够导致的失败案例,我们分析的目的就是要找到兼顾预期和落地性的标的物。
旧改有太多的不确定性,我们很难去预判,因此略过不谈。而预判新区是相对容易和有迹可循的,所以楼癫更愿意去研究这种可以抓的到摸得着的机会。
四、价值洼地购买法
好的新区购买机会,就是在未来预期和现实不完善之间的一个折中点,即有未来前景,又能控制未来成为鬼城的意外。
这种地方会有什么特点呢?
比如,离市中心通勤时间上足够近,能足够地接受现有市中心产业和人流辐射,以确保意外。同时又具备大片的空白用地,供发展使用,政策支持也很到位,能让你看到未来的想象空间。
右边只属于价格洼地的部分,未来大概率还是洼地。左边价格已经起来,但是比较明确的价值洼地,可以追高,但是也承担了泡沫炒作的意外毕竟是鱼尾巴,一定要考量自身的实力。
更多的时候,我们看到的多是处在比较前期和明确预期之间的机会,只要锻炼自己的眼光,冷静审视,就能大概率把握这种机会。按照深圳的体量和土地的困境,关外核心大概率会吸纳关内外溢的人群和产业,最终发展成类似于东京的多中心多节点布局形式。所以,不过最有价值的思维,反而是经常被忽视的,也像极了价值洼地。懒得思考,永远都不懂,想通了,就真的很简单了。