深圳核心指标|房企放弃价格博弈,红五月供需两 深圳核心指标|房企放弃价格博弈,红五月供需两
商品住宅成交价
二十连跌，数据失真
新建商品住宅成交均价为54,111元/㎡，环比微跌0.11%，延续了此前的趋势环比连续20个月下跌，创2016年9月以来新低。在严格的调控基调下，限价、限购、限贷政策导致新建商品住宅成交数据严重失真。
自2016年公布房地产调控“深八条”以来，深圳高被摁住，打击投机炒房、防止资金违规流向房地产市场效果显现，房价呈弱势整理格局。新建住宅均价水平从2016年9月的61,600元/㎡，累计下跌7,489元/㎡，累计跌幅12.2%。
龙岗区是全市新房住宅成交量最大的区域，成交面积141,380平方米，环比增加44.0%。宝安区成交面积68,977平方米，环比增加25.4%。受供应量有限的影响，罗湖、福田、南山成交量处于低位，盐田区连续11个月零成交。本月热销楼盘包括安托山花园、壹成花园、
3月底，深圳执行存量房“三价合一”。存量房交易中的所有价格（真实成交价、银行贷款评估价及网签备案合同价）都统一，并且按照这个价格来计税以及申请贷款。
短期来看，“三价合一”一定程度上提高了存量房的置业门槛，税费增加或者首付增加，降低减少非理性的加杠杆行为，购房需求者观望情绪上涨；由于银行现在放款周期长，放款缓慢，双重调控下，市场上容易出现一些低于市场价的物业进行抛售的现象，因此，短期内对于深圳存量住宅市场成交量会受到一定的影响，整体而言，存量住宅市场短期内表现会比较低迷。
深圳“三价合一”政策实施满两个月，从5月份住宅成交数据看，“三价合一”影响尚未显现。
市区存量住宅房价收入比
24.0倍，去泡沫进行时
房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。本指标研究重点为主城区梅林一村、百仕达花园、蔚蓝海岸、桃源居、、桂芳园等各区住宅成熟大盘。
世界银行1998年对96个国家或地区进行统计，房价收入比平均值为8.4倍，中位数为6.4倍。其中最低收入地区平均为13.2，中等收入地区为9，高等收入地区为5.6。
5月份收入比为24.0倍，在“房住不炒”政策指引下，楼市将加速回归居住属性，“购租并举”住房制度的建立将重构楼市格局。深圳房价收入比虽然一年以来趋势性回落，但仍远超北上广以及全国总体水平，房价负担超越号称“全球房价之巅”的香港（19.4倍）。
数据来源：Demographia International Housing Affordability Survey: 2019
当城市房地产市场出现分化之后，其分化程度通常将持续扩大。作为马太效应的长期结果，全球城市房地产呈现较强的两极分化态势。城市的相对房价与其竞争力呈“n”型的变化趋势，过高或者过低的房价都不利于城市竞争力的提升。
根据中国社科院、联合国人居署联合的发布《全球城市竞争力报告2017-2019》，深圳挤身全球城市经济竞争力十强，在全球1,035个城市排名第6位，在香港、上海、广州、北京之前。而过高的房价已经影响到深圳可持续竞争力排名，可持续竞争力仅排名全球第35位。
全球城市竞争力2017～2019年度排名
无论从绝对水平还是相对水平来看，深圳已跻身全球最高房价城市的行列。从租金好处分析，住宅租售比失调，非理性繁荣客观存在，只能以资产思维来突破数据局限。
深圳在加快构建“租购并举”等长效机制。作为人口快速流入的超大城市，深圳约有80%的住房为租赁房。目前，国企、开发商、专业租赁机构、村集体股份有限公司、政府、银行等多方争相进入租赁行业，力求提高租赁服务品质；政府也在加大租赁房源供给，并通过金融创新、税收优惠、财政补贴等方式，培育和发展住房租赁市场。深圳提升新增租赁住房力度全国最大，对居高不下的房价起到一定的遏制和缓冲作用，存量住宅租售比将进一步回落，趋向合理。
一手住宅库存去化周期
11.4个月，调控用力过猛
指一手商品住房月末可售面积（库存量）除以最近六个月平均销售面积得出的比值。业内通常以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况，该数字超过18个月即存在较大的市场意外。如果小于8个月，则楼市明显供不应求，提示住宅价格将上涨。
《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）商品住房库存消化周期“6～12个月的，要增加供地；18～36个月的，要减少供地”。即库存去化周期指标的调控目标为12～18个月。
5月份全市7个住宅项目取得预售许可证，推售4,461套新住宅，供应量有所增加。截至5月底，一手商品住宅可售面积回升至255万平方米，但深圳库存总量下降趋势显著,仍为近年低位。
