导读：当下的楼市，让很多人看不明白。为什么千万人口的一线城市不涨，只有百十万人口的三四五线却疯狂上涨？为什么GDP排名前30的苏州、郑州、合肥不涨，而GDP排名几十名开外的三四线城市却犹如开挂？就好像有一团云雾，笼罩在我们与楼市之间，让我们找不出其中的走势规律，摸不清未来房价的方向。如果你也有类似的感受，如果你也对楼市的未来感到焦虑或迷茫，请一定要认真看下面这段话。
当下的我们，正处于一个楼市巨大转折的开端，正处于一个楼市新时代和旧时代的分水岭。
旧时代的规律逐渐失效，新时代的经验却尚未生成，是我们对楼市越发困惑的根本所在，也是未来我们所要面对的最大困境。
01
2019，注定是楼市新旧时代的分水岭
之所以说注定，是因为类似的楼市转折点，近年来总共出现过两次，而且有规律可循。
一次在1998年，一次在2008年。
8这个年份，是非常特别的。
房地产的黄金十年（1998-2007）
1998年7月，国务院颁布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，简称房改，停止了楼市旧时代的福利分房制度，开启了中国商品房的新时代。
1998到2007年的十年，中国经济平均增速达到12%，城镇居民可支配收入从5160元上升到13785元，人口城镇化率从33%提升到46%，北上深常住人口净流入1299万。
这个十年，是中国房地产行业高增长高回报的“黄金时代”，房地产投资和销售都处于高速增长状态。
房地产的白银十年（2008-2017）
2008年，房地产疲态初现，在经历了一波地产下行之后，同年11月央行取消了对商业银行的信贷规模限制，房地产正式进入白银十年。
解除信贷规模限制这一举措，在业内俗称房地产金融化，宣告了房地产除了居住以外的另一个属性——金融属性。
也就是说，由于贷款的存在，房子开始逐渐拥有了投资的价值。
在房地产的白银十年，已经不再是闭着眼睛买房都能赚钱，房产升值开始逐渐产生区域分化，一线比二线涨的多，新区比老区涨的快。
白银十年比不上黄金十年，未来十年的房价涨幅，也注定比不过白银十年。
机遇是在不断变化的，不能用过去的眼光看待未来。
就像黄金十年，随便买房子是机遇；白银十年，买一二线房子才是机遇；未来十年，可能买好房子，买有品质有地段好出租的房子，才是真正的机遇。
找寻楼市新机遇，其实才是未来几年房产投资的真正重心。
房地产的下个十年，自2019开始。（2019-20..）
在去库存基本结束这个消息出来之前，其实还尚不能确定，2019到底会不会是楼市转折点。
但是现在，我们完全能够肯定，转折点的到来。
转折点，都是有标志的。
98年，转折点的标志是房改。
08年，转折点的标志是解除商业银行信贷规模限制。
18年，转折点的标志是住房属性的明确变化，货币化棚改的减弱信号，以及二三四线去库存的结束。
过去十年，住房有两个明显属性，一个是居住属性，一个是投资属性，公共物品属性相对来说是处于弱势的。（公共物品属性可以大致理解为保障性住房）
但是未来十年，住房将极大的弱化投资属性，转变成居住属性+准公共物品属性。（想想最近的各种住房保障政策，保障房，人才房，共有产权房，70年只租不售房等等）
下面这段非常著名的讲话，就是属性变化的最根本体现：
坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
让“全体人民住有所居”这句话分量非常重，这预示着房产市场重心的转移，这说明了房子除了买卖以外，租赁同样重要，是未来发展的重心之一。而租赁靠什么来盈利？租金！
那些嗅觉灵敏度高的房地产企业，如今都纷纷进入转型期，甚至那些对行业发展最为敏感的互联网大佬们，也嗅出了不一样的味道，开始大力布局住房租赁市场。
像阿里巴巴联手杭州搭建智慧住房租赁监管服务平台，像苏宁宣布开通二手房中介业务，像京东宣布进军房地产，第一个突破口就是北京住房租赁监管平台的技术合作，这些大佬们又是看到了怎样的预兆？
这个话题点到即止，过了这段时间我们再继续深入。
不过，至少看了这篇文章的朋友们，你们现在心中就已经有了一个概念，一颗会发芽的种子：2019是一个重要的转折点！是从只关注房价增值收益，转移向房价租金兼顾的转折点。
而且这个转折点，并不是标题党骗阅读的转折，而是真正意义上的，楼市又一次的重大转型。
01
2019，短期炒房和长期持有的分水岭
在经历了16-18年这一波房价快速增长之后，很多人都对房价产生了一个错误的认知：
炒房是很容易的，买房是可以很快赚到钱的。
只要找准热点城市，用低首付高杠杆买入，房价上涨之后卖出，半年时间本金翻倍不是梦。
但是，这样子的快钱，从2019开始，再也赚不到了。
首先，是价格不会允许再大涨。
去年最热的时候，动辄5%的单月涨幅，如今再也不会出现。
而对于新房来说，未来一年上涨能不能被允许超过6%，可能都是一个未知数。
其次，是低首付低利率再也拿不到了。
目前，全国首套房利率已经连续18个月持续上涨，达到了5.65%，相当于基准利率的1.151倍，注意这还只是首套房的利率，二套房利率只会更夸张！
最后，是交易被严格限制，想变现越来越难。
这一轮调控，跟过去的最大不同之处在于，过去是不让你买，但这次还不让你卖。
过去，限购限贷是调控的主力军。
未来，长期持有获得收益将会变成新常态，而限售，既是防止房价大涨大跌，不给投资人钻空子，又是在给房地产长效机制的出台留一些时间和空间。
房地产长效机制到底是哪些？
如果你有关注近期楼市，就会发现有关房地产税的消息又开始喧嚣尘上，这一切其实都有迹可循。
所在，在如今房贷利率上涨，楼市限卖的大环境下，买房一定要谨慎小心。
千万不要“炒房炒成房东”，尤其是成为那些连租都租不出去，三四线的“房东”。将来不仅要还贷，还要多交税。
03
2019，一二线和三四线的分水岭
目前部分一二线城市处于横盘和阴跌，大多数三四线城市反而在上涨，这是毋庸置疑的现实。
但是，这并不能说明，未来三四线就比一二线更值得投资。
反而在大大看来，一二线越是横盘阴跌的厉害，风险就越小，留给我们抄底的机遇就越大。
追涨杀跌是大忌，低买高卖才是楼市最佳策略。
尤其是对于之前没有来及买房的人来说，2019年绝对是最佳的一线上车时机。
而且，如果我们重点关注下北京的销售行情就会发现，阶段性底部实际上早已于18年初出现。
阶段性底部一旦出现，未来会发生什么事，从上图中就可以看的一清二楚。
反观三四线，17，18年涨的越厉害，房子卖的越多，库存去的越多，将来也就越难转手，被套牢的概率大增。
为什么这么说？
原因很简单，本轮一二线房价上涨，主要是15年货币政策多次宽松导致的结果，是由货币金融引发的全国性经济行为。
而三四线房价上涨，则更多的是由去库存和货币化棚改引发的，是针对性政策导向的结果。
未来，针对全国的货币金融政策仍会常有，但针对三四线的去库存和棚改，已然临近尾声。
孰优孰劣，一目了然。
最后，回答朋友们一个最关心的问题，按照目前的行情来看：
到底哪些城市的房子，现在依然敢买？
如果只能用一条数据来预测判断未来，那么人口净流入，永远是最佳的参考指标。
最后的最后，对于买房这件事儿，我们一定要牢记一点：有人口的地方，房价才有未来。
