中山上月房价领涨全国同一楼盘成交拉高均价
3月份的第一天，有一条消息刷爆了中山人的朋友圈：根据最新公布的《2016年2月中国百城报告》显示，中山2月份新建住宅价格涨幅为5.63%，已经超越广深，位居纳入统计的100座城市中的第一位。
中山楼市是否真的如此火热，该报告所说数据又是否具有代表性?记者调查发现，中山2月份住宅新增729套，其中有40%来自于“正和中州”，目前该楼盘销售价格为6800元/平方米左右，高于全市商品房6383元/平方米的平均价格，存在单一楼盘拉高新增住宅均价的可能性，业内专家认为该数据并不具备代表性。
房价涨幅领跑全国引热议
《2016年2月中国百城房价报告》显示，在2月全国新建住宅价格环比上涨的61个城市中，涨幅居前十位的城市依次是：中山、苏州、深圳、珠海、东莞、昆山、徐州、合肥、日照、江阴。从房价单月涨幅来看，非一线城市的中山、苏州涨幅已经超越了深圳，三城涨幅分别为中山5.63%、苏州5.56%和深圳5.41%。
其中中山所选新建住宅的样本平均价格是6549元/平方米，样本价格中位数是6500元/平方米，价格环比上涨5.63%。有媒体分析认为：“从价格上涨情况来看，一线城市的楼市热潮已经传导至二线，而由于新税收优惠惠及二线城市，使得中山、苏州等城市的房价单月涨幅已经超越了深圳。”
一时间，中山房价涨幅领跑全国的消息引发市民热议。但记者调查发现，该报告所统计的数据或许并不具备代表性。
单个楼盘推高价格涨幅
据合富辉煌中山公司市研部数据监测：2016年2月中山市住宅新增729套，共计5.9万平方米。环比1月新增6403套，83.7万平方米，新增套数下降88.6%，面积下降93%;另一方面，同比去年2月份新增4530套，55.52万平方米，分别下降83.9%及89.37%。
同时，从面积段上看，2月住宅新增60平方米以下增量最多，252套，占新增总量的35%;从新增户型来看，新增主力为一房一厅户型，294套，占新增总量40%，全部来源于正和中州。
一位不愿具名的业内人士认为：一方面由于春节假期，2月份中山新增住宅数量，无论同比还是环比，都大幅减少，并不具有代表性;另一方面，有四成新增来源于单个楼盘正和中州，而该楼盘目前的销售价格为6800元/平方米左右，高于全市商品房6383元/平方米的平均价格，存在单一楼盘拉高新增住宅均价的可能性，数据本身存在特殊性。
再者，新增住宅的价格并不等同最终的成交价格，中间尚且存在折扣或缺口，并不能完全真实反映出目前中山楼市的价格现状。国土局统计数字显示，2月份中山商品房网签均价6383元/平方米，环比1月份均价6339元/平方米，基本持平;同比2015年2月份5817元/平方米，上涨566元/平方米，上涨9%。
“中山楼市价格上涨是事实，自去年7月份以来，受深中通道的影响，包括火炬区、东区、港口等板块的房价都有明显上涨，但由于冷热不均，与深圳超过40%的涨幅相比，整体均价涨幅有限。”该专家表示，“从全年来看，2月份由于春节的原因，无论是新增还是成交，都不具有代表性，更何况还有一家楼盘新增占比超过40%的情况在内。3月份以后有更多的新盘上市，到时该数据可能会有一定的参考价值。”
结构性改革：去库存压力主要在非住宅领域
在传出“中山房价涨幅领跑全国”消息的同时，中山楼市去库存也再度成为当下关注的焦点。日前，《广东省供给侧结构性改革总体方案(2016—2019年)》(以下简称《方案》)出台，其中将中山列入去库存1类城市，到2019年底需去库存105万平方米。
因为春节的缘故，2月份一直以来都是楼市成交的淡季，但受益于税收、比例、规划等多项利好政策，中山楼市在2月份还是拿下了6338套、64.74万平方米的成交量，同比去年成交套数和面积分别上涨50.6%及60%。
“库存规模大、需求旺盛”也正是《方案》中对于去库存一类城市的定位。不过就库存结构而言，中山去库存的压力主要在于非住宅领域。《方案》所要求的去库存任务中，住宅去库存任务为35万平方米，位居全省第5位，尚低于二类去库存城市中的韶关;而非住宅去库存任务70万平方米，则高居全省第二位，可以说是非住宅库存拉高了整个中山的去库存任务。
记者从日前召开的中山市房地产企业家代表座谈会上获悉：2015年，中山商品房销售面积1255万平方米，共13.6万套。其中，商品住房销售面积首次突破1000万平方米，销售量首次突破9万套，同比分别增长43%和48.1%，销售产值近600亿元，同比增长41.9%。截至去年12月底，全市商品住房库存为649万平方米，去化周期约7个月。
“其实，商业库存在全省范围内都是如此，中山本来住宅压力很大，由于受深中通道的影响，去年突然多了深圳客抢房才让库存下降，反而显得商业去化更弱，商业去库存的压力也更大。”合富辉煌中山公司市场研究部经理谢仲娟认为，“商业板块的压力在于加快去化，住宅则主要是各板块间的冷热不均，以及加快去库存后可能存在的空置问题，两者压力并不同。”
