暴力地产样本：香河灰色土地链放大至北三县，和讯房产消息土地暴力事件不断升级，早在2011年曾发生在香河的土地“丑闻”如今多次出现在北三县。
“暴力”地产样本：香河灰色土地链放大至北三县
距离万科员工香河被打一个月不到，8月5日，旭辉北京员工在大厂也遭遇拦路抢劫，不仅被威胁警告不准参与拍地，还抢走办理土地参拍的文件。
“包括燕郊在内，北三县的土地市场基本都由一家或几家当地开发商垄断，并与当地政府有很大关联，所以外来房企很难进入当地土地市场，尤其是一级开发。”一位资深业内人士表示。
近期连续发生的土地暴力事件在偶然的背后，实际上有着必然的规律：
首 先，北三县土地市场长期被当地房企垄断，早已形成固定格局；其次，从去年年中通州作为北京城市副中心地位落定，到今年不断强调北三县与通州实现“三统一” 式的协同发展，北三县土地价值获得大幅溢价；再次，今年上半年以来北京在土地、人口的发展政策开始向减量方向转变，导致客户、开发商不可避免的外溢。
这令北三县土地市场竞争激烈程度大增，利益格局也面临改写。因此，在这场对土地的争夺中，土著房企的“野蛮”、品牌房企的渗透、当地政府的暧昧、更高决策层的表态共同影响着“北三县”未来的发展形态，也将影响着生活在这里的每一个人。
底价成交只是幌子
很多人都觉得北三县的房地产市场是块肥肉，地价便宜、涨得快，也有很多人想知道，这块肉到底有多肥。
“香河这么多年土地99%是底价成交，它的利益在哪儿？真实成交的价格基本都是底价加一倍，直接跟一级开发商签协议作为土地补偿款补偿给一级开发商，这是香河的潜规则。”曾参与环北京土地拓展的资深人士表示。
他举例说，比如政府招拍挂底价210万元一亩的地块，真实成交价可能是400-420万元一亩，这多出的200万元由中标人支付给一级开发商，这部分基本上转化成它的利润。
北 三县的房企手上有多少土地呢？这个很难算清楚，不过香河业内认为当地最大的房企三强地产占据了香河县70%的市场份额，而富力地产在香河拿下的土地约为两 三千亩（2012年富力以约1.76亿元的价格拿下3宗地,总面积约15.7万平方米），但市场份额显然不能与三强地产相比。
上述人士称，由其他房企通过招拍挂拿地、而后再由该房企支付“补偿金”给当地开发商，这种交易一般不提供发票，这就是当地房企的常规做法。
不过，很多外来房企无法接受这种“潜规则”，因为动辄十几亿、几十亿的资金支付没有发票等凭证，任何正规公司都很难操作，这就成为万科、k2、旭辉等外来开发商在郑州、大厂等地无法继续陪当地房企玩下去的主要原因。
此外，这些本土房企在牢牢掌控当地土地一级开发市场的情况下，对土地的开发节奏十分自我。
据 业内人士介绍，2011年香河违规出让土地导致很多房企被迫退地后，给万科等企业补偿了相应的地块，其中有一宗约400亩的土地是用来补偿给当时被退地的 房企的，但从2011年到现在，已经拆迁了5年还没拆迁完，这些都是由本土企业负责的，而这些本土企业的一级开发进度则直接决定其他房企的开发节奏。
举例来说，在香河的外来房企基本都是和三强地产合作，比如华夏幸福(600340,股吧)基业、鸿坤等等。
事实上，正是由于土地一级整理上不断延期，导致万科在香河变的无地开发，才只好去走招拍挂程序，最后和当地本土开发商直接起了冲突，但到现在该事件仍未公布最终调查结果。
北三县能华丽转身吗？
业 内人士认为，燕郊、大厂、香河作为环北京经济区域的代表区域，在城镇面貌上和毗邻的北京、天津相去甚远，与其他大城市周边的城市带相比也相差很大，比如长 三角的昆山、常熟、苏州等地，这其中固然有很多因素影响，但作为改变城镇面貌的最直接行业房地产行业多年封闭式发展也有很大关系。
“北三县形成今天的局面，与历史习惯有很大关系，过去县市政府缺盐少米，所以让当地房企先开发、再销售，获得营收后按情况分配，导致了今天的恶性循环，但在京津冀一体化、北三县与通州三统一协同发展的今天，这种封闭式、局部式的开发模式必然不能继续下去。”上述人士认为。
据北三县多位购房者表示，购买北三县住房的最大动力是购买，居住动力不足，一些动辄上万套的大盘项目中，经常能看到整层楼中都没有人居住的情况；而即便是在北三县居住的在京工作者，也表示无法忍受北三县拥堵的交通、低级杂乱的商业配套以及掺杂黑社会性质的物业等等。
“要改变这种局面，就必须打开自己的大门，让更优秀的企业进入，才能带来更好的项目和更好的规划。”燕郊当地某业内人士指出，不要以外来开发商会抬高房价为由固步自封，事实上本地开发商也没有降低房价，燕郊这么多本土项目，并没有一个项目降价。
“越是垄断的房企，越缺乏动力去提高设计、规划水平，北三县的很多楼盘不仅物业水平差，户型也是奇葩无比，小区密度、质量等很多方面都不过关，这让很多人都把北三县当作了过渡的地方，都在想着购买上涨后就赶紧换地方逃离这里，这样就更不爱惜这里。”上述人士无奈的表示。
然而，从外部动力来看，北三县的转机已经到来。
在6月6日北京市委常委、副市长陈刚和河北省副省长姜德果共同主持召开的会议上，议定通州作为城市副中心与“北三县”2000多平方公里要实现统一规划、统一政策、统一管控，要集中力量，将通州和北三县地区协同作为京津冀区域协同发展的典范。
最终，能不能成为“典范”的一部分，还要看北三县自己如何选择。
