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一线城市,房价集体上涨?

  最近,国家统计局发布了去年主要城市的房价数据。 最惊人的是,在全国70个大中城市中,四个一线城市的房价再次引领了房价的上涨。 这也是过去几年来一线城市的房价首次出现上涨。 集体崛起。 一线城市一直是全国房地产市场的风向标。 一线房地产市场的房价再次引领了房价上涨。 它会导致全国房地产市场顺应潮流吗?

  房价趋势开始分化。 深圳一直保持着茅台房地产市场的真实品质,房价一直在稳步上涨,而以前曾被视为房地产市场之冠的北京落在了祭坛上。

  经过四年的风风雨雨,到2020年底,四个一线城市的房价首次出现了一起上涨。 在二手房价格方面,截至去年12月底,深圳同比增长14.1%,广州同比增长7.5%,北京和上海同比增长6.3%。 按年。 从价格环比看,四大一线城市环比增速均在0.5%以上,到去年底呈现出加速增长的态势。 无论是按年(与去年同期相比)还是按月(与上个月相比),四个主要的一线城市的住房价格均在全国经济增长排行榜中名列前茅 。

  那么,为什么一线城市的房价又集体上涨? 自2016年一轮房价上涨以来,国内房地产市场推出了历史上最严格的法规,迄今为止一直坚持“不投机就住”的政策。 ,国内房价与价格上涨的一般模式告别,四个一线城市的趋势也有所不同。

  深圳的房价最强。 主要原因是深圳以中国硅谷的形象吸引了来自全国各地的优秀人才。 深圳每年净流入40万人至50万人,这对深圳房地产市场构成了巨大的需求。 另外,由于深圳土地相对短缺,导致供求矛盾比较明显,支持了深圳房价的持续​​上涨。 除深圳外,广州的房价在过去几年中也保持了小幅上涨。 主要原因是广州的房价是一线城市中最便宜的。 深圳的房价急剧上涨,这也对广州产生了明显的溢出效应。 近年来,广州降低了​​定居的门槛,并吸引了大批移民。 近年来,广州的人口净流入一直保持在每年40万以上。

  与广州和深圳相比,北京和上海的房价在过去几年一直相对疲软,尤其是在北京。 从2017年到2019年,北京的房价连续三年下跌,许多社区的二手房价格下跌了多达20%。 北京一直被视为房价下跌可能性最小的城市。 过去几年中房价的下跌也打破了一个神话,即国内房价只会上涨而不会下跌。 北京房价下跌的原因是政策因素,例如严格的购房限制,还有市场因素。 北京的人口已经连续三年出现净流出。 此外,还列出了大量的新房,主要是受限制的竞赛房。 北京房地产市场中国的供求平衡发生了重大变化,引发了北京房价的下跌。

  在对住房和非投机政策进行了四年的调控之后,为什么一线城市的房价开始集体引领上涨? 在四个一线城市中,深圳和广州的房价实际上在过去几年中一直在上涨,而上海则在上下波动。 北京继续衰落,现在四个主要的一线城市已经重新获得领先。 准确地说,上海和北京已经重新加入了这一新兴阵营。

  北京和上海的房价已开始再次上涨,这主要是由于人口流动造成的。 北京和上海是全国限制最严格的城市。 在过去的几年中,北京的常住人口保持了净流出,而上海则有人口流入和流出。 这与广州和深圳每年数十万人的净流入形成鲜明对比。 近年来,在全国大多数城市都开始抢人的大背景下,北京和上海也逐渐感受到压力,放下身体,开始争夺高端人才。 去年,上海相继推出了一项新的人才政策,一些顶尖的大学毕业生和风险投资人才可以直接在上海定居,北京也于去年年底启动了建立公共户口的计划。 尽管过去几年北京人口一直保持净流出,但流出速度已经开始放缓。 2018年,北京的常住人口减少了165,000,但2019年的常住人口仅减少了6,000。 不排除将来会恢复该网络。 流入的可能性。 北京和上海之间对高端人才的竞争最终将转化为对房地产市场的需求。

一线城市,房价集体上涨?

  从房地产市场的供给来看,一线城市的供给也开始发生重大变化。 从北京的角度来看,房地产市场的供应在过去几年中急剧增加,这主要是因为北京增加了经济适用房的建设,特别是自2018年以来,政府大量土地倾向于限制住房,这导致 使得北京楼市的供应量迅速上升。 但是,由于限制竞争性房屋的销售不理想,北京的监管模式已开始发生变化。 自2020年以来,限价土地逐渐消失,无限制土地和纯商品房再次成为主流。 北京房地产市场的供求关系为:结构再次发生变化。

  在过去的几年中,北京的二手房价格下降了约20%。 对于购房者而言,北京曾经一度的高房价现在变得越来越负担得起。 就房价的绝对价值而言,深圳的房价已超过北京,成为中国最昂贵的城市。 深圳的二手房均价超过每平方米8万元,比北京高出2万元以上。 近年来,许多新的一线城市的房价飞涨,这也缩小了与北京房价的差距。 尽管北京房屋价格的绝对值仍然很高,但在全国房地产市场的坐标下,北京房屋价格的价格比已经变得比过去几年更具吸引力。

  一线房地产市场一直是全国房地产市场的风向标。 这一轮的一线房地产市场已经开始再次引领上升。 这是否意味着全国房地产市场将再次崛起? 这种可能性不是很大。

  首先,住房和非投机的主要语气没有动摇,全国房地产市场也没有普遍上升的基础。 尽管中国经济面临更大的下行压力,但房地产市场调控的力度并未因此而放松,并且仍在不断升级。

  去年年底,中央银行和中国银行业监督管理委员会对银行的抵押业务划了两条红线,一条是房地产贷款比例的上限,另一条是 个人住房贷款比例的上限。 如果银行的抵押贷款超过上限,则在过渡期间必须将其调整到红线以下,这将大大限制银行资金流向房地产市场。 房价走势与住房贷款增速密切相关。 一旦住房贷款增速放慢,房价将失去重要的支撑能力。 中央银行关于住房贷款集中度的新规定将从今年1月1日开始实施,这将对今年的国内房地产市场产生重要影响。 如果全国房地产市场普遍上升,则可能会实行更严格的控制。

  中国未来的房价趋势将出现明显的分歧。 不同城市之间的住房价格将在很大程度上取决于当地住房市场的供求基本面。 从最新的全国房地产市场排名来看,无论是绝对价值还是房价上涨,排名最高的城市大多是经济发达的南部城市,而排名最低的城市则是经济基本面较差的萎缩城市,例如鹤岗,黑龙江。 等,这种现象并非偶然。 将来,这种差异化趋势将变得更加明显。 在受供需支持的城市,房价将继续坚挺,但在基本面恶化的城市中,房价将继续下降。

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