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坚持棚改货币化助力三四线城市去库存

  坚持棚改货币化助力三四线城市去库存
  从2008年启动保障性安居工程至今,十年间,从中央政策文件,到财政补助资金、开发性金融信贷,再到地方土地供应,各级政府部门采取各种措施,全方位推进棚户区改造工作。
  2017年5月,时任住建部副部长陆克华,在解读国务院下达的2019-2020年三年的棚改目标任务时,曾对棚改积极作用做出概括,包括五个方面:改善棚户区居民住房条件、促进以人为核心的新型城镇化、提升城市功能和综合承载能力、促进商品住房去库存、带动购买消费和经济增长。
  值得注意的是,各省份的棚改目标出现分化。一些相对发达省份目标下调,如北京,2017年棚改安置房竣工27111套,2019年的目标则下调至完成棚户区改造2.36万户,山东2017年的棚改住房开工套数为84.3万套,2019年则为76万套,四川也从27万套降低至25万套。另一些省份则维持着加速态势,新疆2017年开工36.8万套,2019年的目标大幅提升至47.1万套。
  十年棚改高峰渐去
  2008年,中共中央启动保障性安居工程,将国有林区(场)棚户区(危旧房)、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造作为重要内容。
  根据陆克华在2017年5月披露的数字,林区棚户区改造,到2016年底,累计开工164万套,安置职工近500万人。垦区危房改造,到2016年底,累计开工229万套,近700万职工得到安置。而国有工矿棚户区改造,到2016年底,累计开工302万套,重点改造资源枯竭型城市、独立工矿区和三线企业集中地区的国有企业棚户区,近800万职工改善了居住条件。
  实际上,城市棚户区改造在棚户区改造中占比最高,一直被认为是棚户区改造的重中之重。中央曾提出推进以人为核心的新型城镇化、改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,随着相关工作的推进,棚户区改造的总体进度也明显加快。
  对于出现这一情况的原因,重庆大学建设管理与房地产学院院长刘贵文分析,这一方面与存量最大的城市棚户区改造成为工作重点有关,另一方面,也与城市建设进入新阶段有关。
  不过,从近期地方两会的情况来看,多省份的棚改新开工目标较2017年有所降低,山东省2017年的棚改住房开工套数为84.3万套,2019年则为76万套,四川也从27万套降低至25万套,随着“改造1亿人居住的城镇棚户区”目标越来越近,这些数字在未来三年计划完成后或者还会减少。
  一般来说,棚户区改造存在实物安置和货币安置两种。2012年,国务院《关于加快推进棚户区(危旧房)改造的通知》就指出,居民安置采取实物安置和货币补偿相结合;安置住房采取原地重建和异地建设相结合,能就近安置的,尽可能就近安置。
  从2014年开始,棚改货币化安置开始得到大力推广,所占比例从2014年的9%快速提高到2015年的28%,在2016年则进一步跃升至48.5%,根据方正证券的相关报告,2017年的货币化安置比例,“保守估计”也将达到50%以上。
  2017年末举行的全国住房城乡建设工作会议提出,2019年我国要抓好房地产市场分类调控,针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。
  据方正证券研究所按照棚改货币化比例估算,2014-2020年,全国通过货币化安置,将一共推动商品房去库存14.7亿平方米。其中,2014年至2017年分别为0.4亿、1.5亿、2.5亿和2.6亿平方米的去库存规模,而在未来三年,预计将通过货币化安置推动7.7亿平方米的去库存。
  目前,各级政府的财政拨款,与央行设立的定向发放的抵押补充贷款PSL,是棚改的主要资金来源。其中,财政资金的压力较大。2013年国务院曾发文指出,将当年的棚改目标由此前提出的304万户,降低为232万户,巨大的资金压力被认为是下调的主要原因。
  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,当前的棚改资金压力相对变小,但目前的拆迁等各方面成本较高,资金压力依然存在。
  重庆大学建设管理与房地产学院院长刘贵文认为,在积极推进棚改货币化的同时,针对不同城市的不同市场情况,因城施策推动棚改也很有必要。在一线热点城市,要加大土地供应和资金支持,提升保障房的实物供应能力,真正实现“低端有保障”。
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