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深买家预期房价跌毁约索定金卖家反诉违约获赔

  深买家预期房价跌毁约索定金卖家反诉违约获赔
  今年“3·25新政”出台后,深圳买家张先生预期会下跌,借“3·25新政”为由,要求解除买卖合同,起诉卖家要回50万元定金,结果被卖家反诉要求支付违约金。南山法院日前一审判决:买家须赔偿卖家110万元违约金。
  2015年“3·30政策”导致暴涨,催生业主毁约潮,买方抱团取暖,讨伐业主没有契约精神,时隔一年,2016年“3·25新政”导致深圳局部房价出现下调,买方开始借口毁约,一涨一跌间违约角色瞬间的转变令人唏嘘。
  交易:
  换房卖楼约定违约责任
  业 主徐先生于今年3月6日,将其位于南山区花园城的房屋以940万元卖予买方张先生,合同约定:买方4月15日前支付定金50万元、监管首期款并申请按揭贷 款,首期款数额以银行贷款为准,若银行承诺贷款不足以支付剩余房款的,应在三个工作日内补齐;卖方3日内做公证给担保公司融资赎楼,任何一方逾期履行合同 超过5日,对方有权解除合同并要求其按转让成交价的20%支付违约金。
  上述合同签订后,徐先生如约做公证委托担保公司赎楼。眼看房子卖出去了,买家定金也按时交付了,徐先生也迅速出手,于今年3月13日以1156万元另行购买王某名下物业,并支付定金70万元及中介费用2.6万元,合同约定买卖双方违约金同样为成交价的20%。
  买家:
  业主降价18万后仍上诉
  今 年3月25日,深圳“3·25新政”楼市调控政策出台,张先生预期深圳房价会下跌,要求徐先生降价销售。由于徐先生已经另行下定购买房屋,如交易不成将构 成违约,在骑虎难下的情况下,徐先生接受了张先生的降价要求,今年4月15日,徐先生与张先生达成降价18万元的《补充协议》,将成交价由940万元降低 到922万元!
  可是,即使业主徐先生同意降价18万元,并签订降价《补充协议》,张先生思虑后还是决定不买了。
  今 年4月19日,张先生向南山区法院起诉,要求与卖家徐先生解除合同,对方返还其定金50万元!张先生起诉理由有二:楼市“3·25新政”出台,严禁首付 贷;而其名下还有一套物业,按照“3·25新政”,首套还清买二套,首付三成由以前的三成改为四成;新政严禁首付贷且首付变成四成,张先生认为新政导致其 无法获取预期的七成贷款,无力履行合同。
  卖家:
  反诉买家违约索赔184万
  卖家徐先生一看买家张先生不仅违约,可能导致自己换不成房不说,还将自己告上法庭了,要求退还定金,觉得很不合理。马上委托律师团队提起反诉,要求判决买方张先生支付违约金184.4万元(成交价922万元的20%)并支付全部诉讼费用,驳回其全部本诉请求。
  徐 先生代理方深圳市信荣律师事务所二手房律师团队认为,新政后签订《补充协议》不能再以新政为由解约。合同履行过程中双方于2016年4月15日签署降价成 交的《补充协议》,此时“3·25新政”已经出台,买方已知相关贷款政策的变化,无权再以此为由解除合同;合同未约定首付三成,买方无权因首付“三改四” 解约。
  此外,买方张先生自述其首期款来源于首 付贷,但卖家徐先生代理律师认为,即便在“3·25新政”之前,国家房贷政策本意也是首付款应为自有资金,买方负有保障首付款来源合规的义务,其自行赎楼 再贷款做首付业主并不知晓,首付款来源与业主无关,即便被拒属实,法律后果也应由其自行承担。
  在 徐先生代理方看来,买方张先生有能力追加一成首付。根据张先生提供的证据显示,合同履行过程中,买方用93万元偿还其他房屋按揭贷款,既有235万元银行 存款,又有一套红本在手——无抵押房屋(预计至少价值500万元),不存在无力支付首付款的问题,结合其之前已经要求降价购买的事实,能够确认因新政导致 增加一成首付无力履行合同只是其预期房价继续下跌的毁约借口。
  卖家徐先生还认为,买方张先生的违约行为导致自己损失巨大。由于徐先生是卖旧换新,在与张先生签约后,以1156万元另行购买房屋。由于“卖旧”交易无法履行,将导致其没有购房资格、没有首期款,没有能力履行“换新”的合同,同样面临被卖家追究违约责任的意外。
  判决:
  买家违约支付违约金110万
  此案于5月27日在南山法院开庭,今年7月18日,南山区人民法院作出一审判决:确认双方买卖关系于今年5月19日解除,卖方退还买房定金50万元,但是,买方张先生须赔偿卖家徐先生110万元违约金。
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